부동산 전문가 "실효성 없는 당근책…집값 안정 어려울 듯"

박원갑(왼쪽부터) KB국민은행 부동산 수석전문위원, 고종완 한국자산관리연구원장, 함영진 직방 빅데이터랩장.

부동산 전문가들은 2·4 주택 공급 대책은 실현 가능성이 문제라며 정부 의도대로 주요 재건축 단지들이 얼마나 공공 주도 사업에 참여할 지가 관건이라고 평가했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정부가 재건축과 재개발, 역세권, 준공업지, 저층 주거지 등 도심 내 가용 토지를 확보해 개발에 나서며 공급 총력전을 벌이는 것으로 보인다"며 "특히 그동안 재건축 추진의 걸림돌이던 재건축초과이익환수제와 관련해 공공 재건축 방식을 선택하면 초과이익환수 대상에서 제외키로 해 재건축 공급 물꼬 트기가 가능해질 것"이라고 말했다. 이어 "재건축 초기 단계는 개발 속도가 빠른 공공방식으로 선택할 가능성이 있으며, 조합설립인가 이상 단계의 기존 추진 단지들은 기존방식과 공공방식을 놓고 고민이 많아질 것으로 보인다"며 "다만 대책발표일 이후 사업구역에서 신규 계약 체결자는 아파트 우선 공급권이 없으며 현금 청산 대상이라 재건축 및 재개발 추진지역에서는 신규 투자수요가 끊기면서 시장이 위축될 가능성이 있다"고 설명했다.

그는 "정부가 부동산 시장이 불안하다고 판단할 시 해당지역 사업대상을 제외하고 지구지정을 중단할 수 있으므로 묻지마 투자에는 신중해야 한다"며 "특히 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10∼20% 증가하면 대상지역에서 제외될 수 있다"고 설명했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "공공주도 공급 대책이 주를 이루고 도심권 땅값과 집값 자극 우려에 대한 대비책이나 공공택지에 대한 구체적 지역이 언급되지 않는 등 불확실성 요인이 큰 점은 정책적 한계를 또다시 노출한 것이며 정책의 실효성을 제한하는 요인으로 분석된다"고 말했다. 이어 "서울 마용성광(마포구·용산구·성동구·광진구) 등 인기 지역은 새로 공급되는 물량이 적은 탓에 이른바 '똘똘한 한 채'를 선호하는 수요자의 쏠림 현상으로 매물 품귀 속 양극화가 심화되는 등 집값이 더 오를 개연성을 배제하기 어렵다"고 덧붙였다.

그는 "이번 대책으로 다주택자가 보유한 약 228만호와 주택 임대사업자가 보유한 약 160만호의 매물이 봄 이사철과 오는 6월 1일 양도세·보유세 중과 조치 시행을 앞두고 시중에 출시되느냐와 '패닉바잉'으로 영끌(영혼까지 끌어모은다는 뜻)하는 30대의 주택 구매를 보류 내지는 연기할 지가 관건이 될것"이라고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공 위주의 공급방식보다 민간의 자발적인 공급 의지에 따라 향후 주택 공급 총량이 변할 가능성이 있는 만큼 정부가 목표로 하는 공급량과 공급 효과의 변수는 열려있다"고 말했다. 그러면서 "특히 투기 우려를 방지하기 위해 대책 발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해서 추가 지분 확보시 우선 공급권을 부여하지 않는 점은 조합원의 동의서 징구 등 사업 활성화에 허들이 될 수 있다"고 덧붙였다.

그는 "이번 대책이 정비사업 전반을 포괄하는 규제 완화가 아닌 공공정비사업 위주의 인센티브에 선별 집중된 데다, 부동산 및 건설업 공급 특성상 착공과 준공까지 시간적 간극이 불가피해 단기적 안정보다는 집값 상승 폭을 둔화시키는 정도로 효과가 제한될 가능성이 있다"고 설명했다.