리츠 REITs란? - (3) 리츠 투자 이유와 세제 혜택

 

리츠개요

Home > 정보센타 > 리츠개요

REITS의 정의

Real Estate Inverstment Trusts의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻으로 주식 또는 수익증권 등을 발행하여
다수의 투자자로부터 자금을 모집하고 이를 부동산에 투자하여 운용한 후 얻은 수익(부동산 임대소득, 개발이득, 매매차득 등)을
투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 부동산 간접투자 상품입니다.

리츠(RIETS)는 자금을 모아 유가증권에 투자하는 자산운용사와 유사하나, 자산운용 대상이 부동산이라는 점에서 차이가 있습니다.
즉, 실제 영업 측면에서는 부동산 임대 및 개발사업 등을 수행하는 부동산투자회사이며, 일반인으로부터 자금을 모집하고 투자수익을
배분한다는 점에서 금융기관의 성격을 가지고 있습니다.
자금모집을 통해 부동산을 투자한 후 이에 수반되는 이익의 90%이상을 투자자에게 배당하게 됩니다.

REITS의 장점투명성 제고

리츠 관련정보느 공개시장에 대부분 즉시 유통되기 때문에 부동산시장에 대한 정보가
동시에 투자자에게 제공되어 부동산 시장의 투명성을 제고시키는 효과를 기대할 수 있습니다.

높은 유동성(환금성)

리츠의 주식은 증권거래소에 상장되어 거래되기 때문에 투자원금의 회수기회를 신속히 제공받을 수 있습니다.

자본조달의 용이성

리츠는 증자나 전통적인 자본조달 및 신용한도를 통하여 많은 자본을 저렴한 비용으로 용이하게 조달 할 수 있습니다.
따라서 리츠의 자본비용은 개인투자자 또는 유한 파트너쉽이 자본을 조달할 때 보다 낫습니다.

직접관리부담의 면제

부동산의 직접투자와는 달리 리츠(REITS)주식 매입을 통해 부동산에 간접 투자한 투자자들은
부동산 자산관리의 일상적인 업무에 관여할 필요가 없습니다.
따라서, 투자자의 입장에서 부동산 자산관리에 따른 직접관리비용 부담이 없어집니다.

위험분산

리츠(REITS)의 여러 종류의 부동산에 투자함으로써 지역적인 분산투자를 통하여
단일 부동산에 내재하고 있는 위험을 희석시키는 효과를 가져옵니다.

 

왜 리츠에 투자하나?

 

리츠 투자 이유

1. 리츠에 투자하는 이유는 무엇인가요?

   - 리츠는 높은 배당, 장기적이고 안정적인 수익을 제공합니다. 리츠 주식의 총 배당금은 고위험, 고성장 상품의 수익보다는 낮으나 안정적이며, 예금․채권같은 저위험 상품의 수익보다는 높습니다.
   
   - 리츠는 주주들에게 매년 배당가능이익의 90% 이상(단, 자기관리리츠는 50%)을 의무적으로 배당하고 있어 주주들에게 가장 높은 배당금을 지급하는 회사 중 하나입니다. 특히 배당 재원이 리츠 자산을 구성하는 부동산의 임차인이 지불하는 임대료에서 발생하여 안정적이고 예측 가능합니다.

   • ① 장기적이고 높은 수익 : 리츠는 다른 주식 또는 채권의 수익 대비 장기적이고 높은 수익을 제공
   • ② 높은 배당 수익률 : 시장 상황에 큰 영향을 받지 않는 꾸준한 현금흐름을 통하여 일반 주식 평균 대비 높은 배당 수익률을 달성 가능
   • ③ 유동성 : 리츠 투자 후에도 장외시장에서 주식의 매매를 통하여 쉽게 현금으로 변환할 수 있으며, 리츠 상장 시 한국거래소에서 주식 매매를 통하여 유동성 확보 가능
   • ④ 자산운용전문인력 : 숙련되고 경험이 풍부한 부동산 전문가에 의해 운영
   • ⑤ 관리·감독 : 국토교통부의 정기적인 관리․감독, 리츠사의 준법감시인들을 통하여 국민의 소중한 투자자산을 관리
   • ⑥ 공시 의무 : 분기 및 연간 재무 보고서를 포함한 투자보고서 및 영업보고서를 리츠정보시스템에 등록하여 투자판단의 기초가 되는 자료를 정기적으로 공시

리츠에 투자하는 방법

1. 리츠 투자는 어떻게 하나요?

   - 리츠에 투자하기 위해서는 주식시장에 상장된 리츠의 주식을 사거나 새로 만드는 리츠가 공모를 실시할 때 참여하는 방법이 있습니다. 리츠 투자대상은 보통주, 우선주 및 사채 등이 있습니다.
   - 리츠 투자 시 판매회사, 외부평가기관 및 부동산신탁회사의 도움을 받을 수 있으며, 이들을 통하여 자신에게 가장 적합한 투자대상을 선택할 수 있습니다.

2. [주식 발행 관련 기관]구분업무판매회사외부평가기관부동산신탁회사

   리츠 주식의 모집 및 판매 업무를 수행(증권회사, 투자신탁회사 은행 등)

   리츠 투자대상 부동산에 대한 가치평가 업무를 수행(회계법인, 감정평가법인 등)

   리츠 소유 부동산 관련 각종 증서 등을 보관하는 업무를 수행

   [상장리츠* 현황]

   에이리츠	’11.7.14	자기관리	www.areit.co.kr
   케이탑리츠	’12.1.31	자기관리	www.ktopreits.co.kr
   모두투어리츠	’16.9.22	자기관리	www.modetourreit.com
   이리츠코크렙	’18.6.27	기업구조조정	www.ereits.co.kr
   신한알파리츠	’18.8.8	위탁관리	www.shalphareit.com
   롯데리츠	’19.10.30	위탁관리	www.lottereit.co.kr
   NH프라임리츠	’19.12.05	위탁관리	www.nhreits.com

     * 리츠 투자형태는 사모(기관투자자 등 대상) 및 공모(일반투자자 대상)로 구분됨

   - 리츠 주식 투자대상 결정 시에는 통상적으로 아래(예시)와 같은 요소들이 고려됩니다.

   • 주당 순이익의 성장가능성
   • 예상 투자수익률(주가 및 배당의 성장가능성을 통하여 추정)
   • 다른 수익증권(채권, 유틸리티 주식 및 기타 고소득 증권)과 비교한 현재 배당 수익률
   • 배당 성향
   • 경영 품질과 기업 구조
   • 리츠의 기초 자산인 부동산의 가치, 대출 및 기타 자산 등

 

1. 리츠에 투자 하려면 무엇을 해야 하나요?

   - 일반적으로 시장에서 높은 평가를 받는 회사는 지속적인 수익, 높은 주가수익률을 동반한 높은 투자수익을 가져올 수 있어야 합니다. 따라서 리츠에 투자하기 전에는 다음과 같은 요소를 고려해야 합니다.

   • 안정적인 수입을 발생시킬 수 있는 물적 기반이 있는 리츠.

   * 예를 들어, 현재의 시장 수준 이하의 임대료를 받는 자산을 투자대상으로 하는 리츠는 안정적인 시장에서는 성장가능성을, 성장이 둔화된 시장에서는 가격 하락에 대한 보호장치를 제공합니다.

   • 시간 및 예산 내에서 지속적으로 새로운 프로젝트를 완수 할 수 있는 인적 기반이 있는 리츠.

   * 신속하고 효과적으로 현금을 재투자하고, 신규 투자전략을 개발할 능력을 가진 자산운용전문인력을 보유한 리츠가 수익을 극대화 할 수 있습니다.

   • 효과적인 기업 지배 구조 절차, 세입자와의 강한 유대관계 및 경쟁 시장에서 성공하기 위한 운용 전략 등의 특성이 있는 리츠.

 

세제 혜택

구분관련세법규정법인설립시 등록면허세부동산 매입시 취득세등공공임대주택리츠의 취득세 감면현물출자시 출자자의 과세이연부동산 보유시 재산세등공공 임대주택리츠의 재산세등 감면부동산 보유시 종합부동산세등임대주택의 종합 부동산세 합산배제법인세 소득공제부동산 임대소득부동산 매각소득

1. 등록면허세 : 0.4% 2. 지방교육세 : 0.08% 3. 국민주택채권 매입의무면제 4. 대도시내 신규법인설립(설립후5년이내에 자본증가 포함)에 대한 3배중과 배제(2021.12.31.까지) (지방세특례제한법 제180조의2제2항제3호)   단, 자기관리리츠의 경우 설립시(설립후 5년이내 증자시 포함) 등록면허세 3배중과

취득세 : 4% 지방교육세 : 0.4% 농어촌특별세 : 0.2%

취득세 20%감면: 위탁관리부동산투자회사로서 해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 도는 공동으로 출자한 것으로 보는 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 요건이 충족되어야 하며, 요건 충족시 임대목적으로 공동주택 및 오피스텔을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 부동산에 대하여 취득세30%감면 (2021년12월31일까지) (지특법 제31조의4)

법인: 설립후 5년 이상 경과한 법인이 다른 법인에 현물출자하여 사업을 승계할 경우 과세이연 제도존재 (법인세법제47조의2) 개인: 임대주택을 투자대상으로 하는 부동산투자회사에 대한 개인의 토지나 건물을 현물출자하는 경우 양도 소득세 과세이연제도존재(조특법 시행령 제97조의6) 주식처분누적비율이 50%미만 처분시에는 당해 처분비율만큼, 50%를 초과할 경우 납부 이연 양도 소득세 전액을 처분시점에 납부

1. 토지분   재산세 : 0.2%(분리과세)   지방세법 제106조제1항제3호제마목 및 시행령 제102조제8항3호   지방교육세 : 0.04%   지역자원시설세 :0.04~0.12% 2. 건물분   재산세 : 0.25%   지방세법제111조제1항제2호   재산세도시지역분 : 0.14~0.23%   지방교육세 : 0.05%   지역자원시설세 :0.04~0.12%   (화재위험 건축물 2배중과, 대형 화재위험 건축물 3배중과) 3. 주택분   재산세 : 0.1~0.4%(4단계초과누진세율)   재산세도시지역분 : 0.14~0.23%   지방교육세 : 0.02~0.08%

1. 전용면적 60제곱미터 이하일 경우: 재산세 및 재산세도시지역분은 40%감면   (2021년12월31일까지) (지특법 제31조의4) 2. 전용면적 60제곱미터초과 85제곱미터 이하인 경우: 재산세만 15%감면 (2021년12월31일까지)   (지특법 제31조의4)

1. 토지분 : 분리과세토지로 과세대상아님 2. 건물분 : 과세대상아님 3. 주택분 : 2주택이하 0.5% ~ 2.7%, 3주택이상 0.6% ~ 3.2% 4. 농어촌특별세 : 2주택이하 0.1% ~ 0.54%, 3주택이상 0.12% ~ 0.64%

과세표준의 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 않음 1. 건설임대주택, 전용면적 149제곱미터이하, 2호이상, 공시가격 6억원이하, 5년이상 임대 2. 매입임대주택, 공시가격 6억원이하(수도권외 3억원이하), 5년이상 임대   (종합부동산세법제8조2항)   (종합부동산세법시행령제3조)

배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 해당 사업연도의 소득금액에서 공제 (법인세법제51조의2제1항제4호) (자기관리부동산투자회사의 경우 적용x)

자기관리 부동산투자회사의 경우에만 2018년12월31일이전 신규 취득한 국민주택임대소득 100% 소득공제적용 (조특법 제 55조의 2 제 5항)

법인세 소득공제 제도로 인하여 부동산 양도차익도 배당소득공제 규정 적용으로 리츠 단계에서는 법인세가 사실상 과세되지 않으며, 배당소득을 수취한 투자자 단계에서 소득세 또는 법인세가 과세됨